為持續(xù)反映中國(guó)居民置業(yè)心態(tài)，中指調(diào)查每月底持續(xù)開(kāi)展對(duì)全國(guó)城市居民的置業(yè)意愿調(diào)查，并基于調(diào)查數(shù)據(jù)形成分析報(bào)告，以動(dòng)態(tài)了解最新形勢(shì)下，居民置業(yè)信心、置業(yè)計(jì)劃、政策及價(jià)格預(yù)期等。

本次調(diào)查依托CREIS中指·云調(diào)研平臺(tái)形成問(wèn)卷。通過(guò)房天下網(wǎng)站平臺(tái)、房天下經(jīng)紀(jì)云、中指調(diào)查公眾號(hào)以及中指研究院各分院等渠道進(jìn)行問(wèn)卷收集。本次共計(jì)收集問(wèn)卷約16000份?，F(xiàn)將問(wèn)卷填答情況進(jìn)行系統(tǒng)匯總，供行業(yè)和社會(huì)各界參考。

劃重點(diǎn)：

購(gòu)房需求降至新低：8月受訪者購(gòu)房需求占比較上月下降8個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房需求降至近半年來(lái)新低水平，長(zhǎng)三角需求降幅尤為突出。

觀望情緒提升：8月全國(guó)置業(yè)到訪占比呈現(xiàn)觸頂回落趨勢(shì)，伴隨熱點(diǎn)城市快速降溫影響，觀望情緒開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。

政策收緊預(yù)期減弱：伴隨新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)呈現(xiàn)快速降溫，8月政策收緊預(yù)期環(huán)比下降12個(gè)百分點(diǎn)，一線和長(zhǎng)三角政策收緊預(yù)期仍較強(qiáng)。

短期房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主：8月45%的受訪者認(rèn)為短期房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)持續(xù)上漲購(gòu)房者占比降至29%，上漲預(yù)期逐漸下降。

置業(yè)意愿大幅下降：房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減弱，置業(yè)意愿出現(xiàn)明顯下降，8月受訪者購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月的占比較上個(gè)月下降9個(gè)百分點(diǎn)。

受訪者一覽

與往期略有不同，此次參與調(diào)查的受訪者主要以二線為主，一線和三四線相對(duì)較少。看城市能級(jí)和年齡，受訪者中，絕大部分是在較高能級(jí)城市工作的青年，主要集中于85后～95后，是目前購(gòu)房需求的主力軍，看區(qū)域分布，受訪者多在經(jīng)濟(jì)活力較大的國(guó)家級(jí)城市群工作和居住，因?yàn)檫@些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)。

圖：2021年8月受訪者年齡和城市能級(jí)占比

圖：2021年8月受訪者城市分布熱力圖（需要換圖）

購(gòu)房計(jì)劃

◆ 計(jì)劃買房

購(gòu)房置業(yè)需求下降至近半年最低值：本次調(diào)查中，67%的受訪者擁有購(gòu)房置業(yè)需求，占比較上月下降了8個(gè)百分點(diǎn)，計(jì)劃購(gòu)房置業(yè)需求出現(xiàn)下降；分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市的受訪者有購(gòu)房計(jì)劃的占比均出現(xiàn)了下降，其中一線下降11%，降幅最大，二線、三四線均下降了8%，縣城下降了3%；分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角下降12%，降幅最大，珠三角、京津冀計(jì)劃購(gòu)房的下降占比也均超過(guò)10%，成渝、長(zhǎng)江中游等區(qū)域小幅下降。整體來(lái)看，本月受訪者的購(gòu)房置業(yè)需求下降明顯，為近半年以來(lái)的最低值。

圖：2021年3月-2021年8月受訪者有購(gòu)房計(jì)劃的占比（全國(guó)和分能級(jí)）

圖：2021年3月-2021年8月受訪者有購(gòu)房計(jì)劃的占比（分區(qū)域）

◆計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間

半年內(nèi)購(gòu)房者占比小幅提升：2021年8月，有21%的受訪者計(jì)劃在半年內(nèi)買房，與上個(gè)月相比提升了3個(gè)百分點(diǎn)；計(jì)劃半年到1年內(nèi)和1~2年購(gòu)房的占比分別為36%和24%，均下降了2個(gè)百分點(diǎn)，整體計(jì)劃置業(yè)時(shí)間出現(xiàn)小幅提前。近期多個(gè)城市提升了房貸利率，置業(yè)成本提升，剛需購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)有了更多擔(dān)憂，因此加快了購(gòu)房時(shí)間。

圖：2021年3月-2021年8月購(gòu)房計(jì)劃的時(shí)間分布

置業(yè)準(zhǔn)備和渠道

◆ 置業(yè)準(zhǔn)備

觀望情緒提升，置業(yè)到訪占比仍較高：8月，有77%的受訪者表示曾到訪過(guò)售樓處或中介場(chǎng)所看房，這一占比處于歷史中等偏高位置；從不同城市等級(jí)來(lái)看，受訪者到訪率隨城市能級(jí)降低而呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中，一線城市到訪比例達(dá)86%，為各能級(jí)最高，縣城到訪占比為66%，為各能級(jí)最低。近兩個(gè)月，購(gòu)房者置業(yè)情緒有所下降，全國(guó)、一線、三四線城市售樓處到訪占比均出現(xiàn)下滑跡象，觀望情緒氛圍逐步提升，但整體市場(chǎng)置業(yè)準(zhǔn)備行為依然相對(duì)較高。

圖：2021年8月受訪者到訪購(gòu)房場(chǎng)所情況（全國(guó)和不同能級(jí)）

◆ 置業(yè)渠道

置業(yè)渠道多樣化，網(wǎng)絡(luò)在線營(yíng)銷崛起：本月，從調(diào)查的反饋來(lái)看，第三方渠道、老帶新、自然來(lái)訪成為置業(yè)者獲取置業(yè)渠道的主要三種方式，同時(shí)伴隨地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化和智能化升級(jí)，網(wǎng)絡(luò)在線營(yíng)銷也逐漸成為了新的置業(yè)渠道方向。從不同能級(jí)看，第三方渠道仍是一線城市最主要的置業(yè)渠道來(lái)源，一線城市房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，疊加政府強(qiáng)調(diào)控影響，市場(chǎng)呈現(xiàn)逐步降溫，第三方渠道逐漸發(fā)力，積極進(jìn)行市場(chǎng)拓客。

圖：2021年8月受訪者置業(yè)渠道來(lái)源（全國(guó)和不同能級(jí)）

產(chǎn)品需求

◆ 產(chǎn)品類型需求

一線偏愛(ài)別墅，珠三角、長(zhǎng)三角改善置業(yè)需求旺盛：為了更好地了解目前置業(yè)者對(duì)產(chǎn)品的需求，本次調(diào)查詢問(wèn)了受訪者對(duì)產(chǎn)品類型的訴求，有近五成的受訪者表示下一次置業(yè)會(huì)購(gòu)買別墅（疊拼/聯(lián)排/獨(dú)棟）。綜合購(gòu)買能力和購(gòu)房成本來(lái)看，不同能級(jí)城市中，一線城市計(jì)劃購(gòu)買疊拼的占比和二線城市計(jì)劃購(gòu)買獨(dú)棟的占比均為23%，為各種產(chǎn)品類型最高；而三四線和縣城因?yàn)橘?gòu)買力有所下降，計(jì)劃購(gòu)買小洋房的占比較高。從不同區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角和珠三角因居民購(gòu)買力比較強(qiáng)，因此對(duì)改善型產(chǎn)品尤其是別墅需求較高，占比均超過(guò)六成；京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游、山東半島、海峽西岸對(duì)洋房需求較大，占比為四成左右；中原、關(guān)中、哈長(zhǎng)城市群、遼中南對(duì)剛需產(chǎn)品小高層需求較大，占比超過(guò)四分之一。可以發(fā)現(xiàn)，隨著不同能級(jí)城市和區(qū)域客群市場(chǎng)的分化，置業(yè)者對(duì)產(chǎn)品的需求差異也比較明顯。

圖：2021年8月受訪者對(duì)產(chǎn)品類型需求（全國(guó)和不同能級(jí)）

圖：2021年8月受訪者對(duì)產(chǎn)品類型需求（不同區(qū)域）

◆ 產(chǎn)品戶型需求

三室戶型最受青睞：隨著生活水平提升，居民置業(yè)的要求也不斷提高，超過(guò)五成的受訪者青睞于三室戶型。從不同能級(jí)來(lái)看，二線和三四線級(jí)市對(duì)三室兩廳一衛(wèi)的戶型需求最大，占比均超過(guò)三成；一線城市因購(gòu)買力和資金成本等因素影響，大戶型占比需求有所下降，小戶型需求占比明顯提升，其中一室戶型需求占比達(dá)到18%。從不區(qū)域來(lái)看，哈長(zhǎng)城市群、遼中南對(duì)兩室戶型需求旺盛，占比超過(guò)三分之一，而京津冀、長(zhǎng)江中游、山東半島、中原、海峽西岸均對(duì)三室戶型比較青睞，占比超過(guò)五成。

圖：2021年8月受訪者對(duì)產(chǎn)品戶型需求（全國(guó)和不同能級(jí)）

圖：2021年8月受訪者對(duì)產(chǎn)品戶型需求（不同區(qū)域）

◆ 產(chǎn)品面積需求

100-120㎡產(chǎn)品最受歡迎：調(diào)查顯示，置業(yè)者對(duì)面積的需求集中在100-120㎡，因?yàn)樵撁娣e段既可滿足單身、結(jié)婚等剛需要求，也可滿足有孩家庭的改善需求。值得注意的是，在經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地方，購(gòu)房成本越高，導(dǎo)致低面積段產(chǎn)品需求相對(duì)旺盛。在一線城市中，60㎡以下的產(chǎn)品需求占比為12%，這一占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其余能級(jí)城市，主要是因?yàn)椤靶乱痪€城市居民”整體購(gòu)房能力有限，“以面積換房”成為能夠在一線城市“安居樂(lè)業(yè)”的首要選擇。從不同區(qū)域來(lái)看，除了珠三角和京津冀地區(qū)的面積需求集中在80-100㎡外，其余大部分區(qū)域均集中在100-120㎡。

圖：2021年8月受訪者對(duì)產(chǎn)品面積需求（全國(guó)和不同能級(jí)）

圖：2021年8月受訪者對(duì)產(chǎn)品面積需求（不同區(qū)域）

未來(lái)預(yù)期

◆ 政策預(yù)期

樓市政策預(yù)期穩(wěn)中偏緊：住建部近期再次約談多個(gè)城市，為進(jìn)一步維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，多個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)及學(xué)區(qū)房監(jiān)管等調(diào)控政策，導(dǎo)致樓市熱度持續(xù)下降。在此次調(diào)查中，有27%的受訪者預(yù)期未來(lái)樓市政策將會(huì)趨緊，相較于上個(gè)月下降了12個(gè)百分點(diǎn)，政策收緊預(yù)期出現(xiàn)大幅下降，同時(shí)有38%的人預(yù)期政策保持平穩(wěn)。整體來(lái)看，受訪者對(duì)未來(lái)樓市調(diào)控政策預(yù)期逐漸趨于平穩(wěn)，認(rèn)為將會(huì)保持目前的嚴(yán)厲調(diào)控。

一線和長(zhǎng)三角政策收緊預(yù)期較強(qiáng)：在不同能級(jí)城市中，一線城市有44%的受訪者認(rèn)為未來(lái)的政策將會(huì)持續(xù)趨緊，遠(yuǎn)超過(guò)其他能級(jí)城市；二線城市有42%的受訪者表示樓市政策將會(huì)保持穩(wěn)定，這一占比為各能級(jí)城市中最高。在不同區(qū)域中，長(zhǎng)三角區(qū)域有45%的受訪者預(yù)期未來(lái)政策會(huì)繼續(xù)趨緊，主要因?yàn)殚L(zhǎng)三角區(qū)域土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、樓市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，政府調(diào)控預(yù)期隨之提升。

圖：2021年8月受訪者對(duì)未來(lái)樓市政策預(yù)期（全國(guó)和不同能級(jí)）

圖：2021年8月受訪者對(duì)未來(lái)樓市政策預(yù)期（不同區(qū)域）

◆ 房?jī)r(jià)預(yù)期

整體房?jī)r(jià)預(yù)期以穩(wěn)為主：近期調(diào)控力度越來(lái)越大，樓市監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)厲，樓市降溫明顯。據(jù)調(diào)查顯示，有45%的受訪者認(rèn)為所在城市的房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)保持平穩(wěn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲的占比僅為29%。

一線和長(zhǎng)三角區(qū)域房?jī)r(jià)上漲壓力仍在：對(duì)于不同能級(jí)城市，一線城市有47%受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，遠(yuǎn)超其他能級(jí)城市，他們認(rèn)為一線城市房產(chǎn)價(jià)值依然較為優(yōu)越，未來(lái)仍是保值增值型資產(chǎn)；二線城市有52%的受訪者認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)于不同區(qū)域，長(zhǎng)三角區(qū)域民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、財(cái)富藏富于民，疊加產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)人口吸引力持續(xù)增強(qiáng)、人口持續(xù)流入等因素影響，整體區(qū)域購(gòu)買支撐力相對(duì)較強(qiáng)，近五成的受訪者短期仍然看好房?jī)r(jià)上漲。

圖：2021年8月受訪者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期（全國(guó)和不同能級(jí)）

圖：2021年8月受訪者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期（不同區(qū)域）

購(gòu)房意愿

◆ 購(gòu)房意愿出現(xiàn)明顯下降

8月，多個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，大幅提升購(gòu)房者首付門檻、降低新房整體套利空間，可以精準(zhǔn)有效打擊投資客、中介機(jī)構(gòu)惡意炒房，遏制房?jī)r(jià)快速上漲，致使樓市熱度出現(xiàn)降溫，本月34%的受訪者購(gòu)房意愿強(qiáng)于上個(gè)月，較上個(gè)月下降9個(gè)百分點(diǎn)，降幅較為明顯。

圖：2021年3月-2021年8月受訪者相比上月本月購(gòu)房意愿的態(tài)度變化

◆ 一線城市購(gòu)房情緒持續(xù)高位，二線城市購(gòu)房意愿表現(xiàn)最為平穩(wěn)

意愿最強(qiáng)：本月在一線城市的受訪者中，有58%的受訪者購(gòu)房意愿強(qiáng)于上個(gè)月，這一占比較上個(gè)月下降了8個(gè)百分比，但仍遙遙領(lǐng)先于其他能級(jí)城市，一線城市購(gòu)房情緒仍位居高位。

圖：2021年8月受訪者相比上月購(gòu)房意愿的態(tài)度變化（不同能級(jí)）

◆ 長(zhǎng)三角置業(yè)意愿持續(xù)增強(qiáng)，京津冀購(gòu)房意愿明顯減弱

意愿最強(qiáng)：長(zhǎng)三角地區(qū)前期房?jī)r(jià)快速上漲帶動(dòng)購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期提升，目前整體市場(chǎng)置業(yè)信心較為充足，約有53%受訪者購(gòu)房意愿強(qiáng)于上個(gè)月，顯著高于其他區(qū)域。

意愿最弱：京津冀地區(qū)購(gòu)房者意愿相較于上個(gè)月減弱的占比達(dá)25%，為各區(qū)域最高。主要是該區(qū)域近幾年政策調(diào)控力度較強(qiáng)，致使樓市熱度一直處于低溫狀態(tài)，近期隨著北京調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，市場(chǎng)持續(xù)低溫，置業(yè)意愿整體較弱。甚至環(huán)京多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，置業(yè)者對(duì)京津冀地區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲信心不足，購(gòu)房意愿隨之下降。

圖：2021年8月受訪者相比上月本月購(gòu)房意愿的態(tài)度變化（不同區(qū)域）

總結(jié)和企業(yè)策略建議

◆ 總結(jié)

總結(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向跡象，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)快速降溫，置業(yè)需求降至新低水平，房?jī)r(jià)快速上漲受到明顯遏制，短期居民置業(yè)意愿顯著下滑，觀望情緒逐步顯現(xiàn)，置業(yè)到訪占比開(kāi)始觸頂回落。購(gòu)房者認(rèn)為短期樓市政策仍將維持穩(wěn)中偏緊狀態(tài)，伴隨二手房指導(dǎo)價(jià)、學(xué)區(qū)房嚴(yán)控覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，資金監(jiān)管日益趨嚴(yán)，房屋回歸居住屬性趨勢(shì)將越來(lái)越明顯，短期房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定狀態(tài)。

◆ 企業(yè)策略建議：調(diào)整城市提升營(yíng)銷力度，中西部省會(huì)城市小步快走，強(qiáng)化“以銷定投”發(fā)展策略

近期，樓市調(diào)控效果逐步顯效，二手房指導(dǎo)價(jià)成為“必殺器”在熱點(diǎn)城市逐步蔓延，能有效大幅提升購(gòu)房者首付門檻、降低新房整體套利空間，可以精準(zhǔn)打擊投資客、中介機(jī)構(gòu)惡意炒房，遏制房?jī)r(jià)快速上漲，疊加學(xué)區(qū)房重磅整頓、“限購(gòu)、限貸”調(diào)控升級(jí)、銀行放貸周期延長(zhǎng)等因素影響，樓市熱度出現(xiàn)降溫趨勢(shì)，深圳、上海、廣州、寧波等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)逐步回調(diào)，搶房、網(wǎng)紅盤等現(xiàn)象有所緩解。經(jīng)過(guò)本輪城市房產(chǎn)升值幅度，購(gòu)房者認(rèn)為核心城市資產(chǎn)保值增值效應(yīng)明顯，疊加前期房?jī)r(jià)快速上漲帶動(dòng)置業(yè)預(yù)期提升，目前一線、長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)置業(yè)信心仍較為充足，可充分利用市場(chǎng)預(yù)期，適度增加營(yíng)銷力度提升銷售回款金額；武漢、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等省會(huì)城市市場(chǎng)支撐度仍較強(qiáng)，可提升開(kāi)盤頻率實(shí)現(xiàn)快速去化。今年以來(lái)，房企“三道紅線”調(diào)控威力日益顯效，疊加8月多個(gè)城市延遲集中土拍、優(yōu)化土拍規(guī)則因素影響，致使房企投資容錯(cuò)率進(jìn)一步降低，房企投資邏輯將快速向“以銷定投”方向轉(zhuǎn)變，審慎進(jìn)行投資拿地，建議房企及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略，逐步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，在集中拍地過(guò)程中規(guī)避高價(jià)地，保障企業(yè)安全穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

主筆分析師：王亮 張廣杰